La transformation des combles perdus en combles habitables est un investissement parfois envisagé par les propriétaires désireux de valoriser leur patrimoine ou d\’agrandir la surface de leur logement. De tels travaux sont-ils réellement intéressants ? Que dit la loi ?
L\’aménagement pour valoriser le patrimoine : un pari intéressant… mais risqué
L\’aménagement des combles perdus permet d\’élargir plus ou moins significativement la surface habitable d\’une maison. Cette raison est souvent mise en avant par les propriétaires souhaitant augmenter la valeur de leur bien. La logique veut en effet que plus la surface habitable d\’une maison est importante, plus son prix à la vente augmente. La réalité semble malheureusement toute autre. Certes, le prix théorique du bien, affiché par les agences immobilières s\’apprécie nettement, rares sont toutefois les acheteurs prêts à payer plus cher pour un bien spacieux, avec des combles nouvellement aménagés.
En effet, les combles aménagés sont – et resteront – aux yeux de nombreux acheteurs un bonus dans leur achat, dont les critères reposent essentiellement sur la qualité, le confort et l\’espace de vie offerts par la superficie d\’origine. Réaliser une plus-value à la revente d\’un bien avec des combles aménagés n\’est pas pour autant impossible. Certains acheteurs, friands de ces biens atypiques, existent sur le marché, notamment dans les zones où la demande d\’achat est élevée. La valorisation du bien est donc bel et bien possible, à condition d\’être patient dans la vente du bien et de ne jamais descendre au-dessous du seuil de rentabilité de l\’opération.
L\’aménagement des combles pour la location
La perspective de rendre les combles habitables propres à la location motive également nombre de propriétaires. La location des combles doit néanmoins se faire selon les conditions imposées par le code de la santé publique, des règlements sanitaires départementaux et des décrets d\’Etat. Le code de la santé publique considère par définition les combles comme des espaces impropres à l\’habitation, que ce soit à titre gratuit ou onéreux. Selon la décision du Conseil d\’Etat du 4 mars 2011, basée sur l\’article L. 1336-3 du Code de la santé publique, ces locaux peuvent être néanmoins mis en location après leur transformation, conformément aux normes de décence et aux réglementations applicables dans la région où se situe le bien.
Le Conseil d\’Etat stipule en effet que l\’espace situé sous la charpente fait partie des combles et est inhabitable par nature, à moins que des travaux aient été réalisés afin d\’augmenter sa hauteur et de l\’aménager correctement pour l\’habitation. Ainsi, pour rendre habitable un local sous charpente, tout propriétaire doit vérifier que la hauteur sous plafond est au moins égale à 2,20 m, ou à une valeur fixée par le règlement sanitaire départemental. Les combles aménagés doivent par ailleurs présenter les caractéristiques d\’un logement décent, à savoir offrir un volume habitable suffisant, garantir la sécurité des résidents et disposer des équipements électriques et sanitaires indispensables au quotidien.