Investir dans l\’immobilier locatif dans les DOM-TOM reste une opération intéressante, à condition d\’en maîtriser tous les détails. Quels sont les critères à prendre en compte pour un tel investissement ?
La pierre dans les DOM-TOM, un investissement encouragé
Alors que l\’immobilier en Métropole tend à être saturé, en particulier dans les grandes villes, les départements et territoires d\’Outre-mer apparaissent de plus en plus comme des destinations de choix pour un placement rentable dans la pierre. La demande en location sur ces îles n\’a certes rien de comparable à celle en Métropole. Ces destinations affichent toutefois une perspective à long terme réellement intéressante. L\’Etat lui-même encourage les particuliers à investir dans l\’immobilier en Outre-Mer, en misant sur des textes de défiscalisation tout aussi intéressants les uns des autres.
La loi Girardin, plus précisément la loi n°2003-660 du 21 juillet 2003, faisait partie de ces dispositifs d\’incitation fiscale. Initialement prévu jusqu\’au 31 décembre 2017, la durée de validité de cet outil de défiscalisation Outre-Mer a été raccourcie au 31 décembre 2012. Les biens neufs dont le permis de construire a été délivré avant le 31 décembre 2012 et leurs acheteurs continuent néanmoins de bénéficier de ses avantages, du moins jusqu\’en 2015. Ces derniers portent notamment sur une réduction d\’impôt allant de 25 % à 50 % du montant investi, répartie sur 5 ans.
Accéder aux avantages fiscaux des investissements Outre-Mer
L\’accès à cette ristourne est néanmoins soumises à certaines exigences. Le logement acquis doit avant tout servir de résidence principale, soit pour le propriétaire, soit pour le locataire. Aussi, il doit être occupé continuellement pendant au moins 5 ans après l\’achèvement des travaux, dans le cas d\’un investissement locatif normal, et 6 ans dans le cadre d\’une location en secteur intermédiaire.
Des plafonds de ressources sont fixés par l’État, pour tout candidat souhaitant adhérer au dispositif Girardin. Le montant total déductible d\’impôt avec le dispositif Girardin dépend de la surface de l\’appartement ou de la maison acheté. Ce montant ne peut toutefois excéder l\’équivalent de 2 448 euros hors taxes par mètre carré de surface habitable. Comme dans tout investissement locatif, il est crucial de bien choisir l\’emplacement du bien pour optimiser le rendement.
Si le programme immobilier en Outre-mer n\’est plus éligible au dispositif Girardin, le plus récent dispositif Duflot prend le relais. Cette loi accorde un taux de défiscalisation de 29 % dans les territoires d\’Outre-mer, contre 18 % en Métropole. Aussi avantageux soit-il, cet outil de défiscalisation fait partie des dispositifs inclus dans le plafonnement à 10 000 euros des niches fiscales. L\’intérêt du Duflot Outre-Mer reste donc limité, surtout pour l\’achat et la location d\’un bien de grande valeur.