Le projet de loi de finances pour 2027 remet en discussion les amortissements de la location meublée non professionnelle. Mais les propositions parlementaires ne constituent pas encore des règles applicables.
Un débat fiscal, pas une réforme acquise
La fiscalité des locations meublées revient au centre du débat budgétaire. Le projet de loi de finances pour 2027 envisage de restreindre l’avantage lié aux amortissements des loueurs en meublé non professionnels, ou LMNP. Le rapport parlementaire décrit un plafonnement envisagé à 2,5 % de la base amortissable et 7 000 euros par an dans certaines situations. Ces paramètres appartiennent à un texte en cours d’examen : ils peuvent encore évoluer au fil des amendements, des votes et de la procédure parlementaire.
Pourquoi l’amortissement compte
Au régime réel, le bailleur déduit certaines dépenses de ses recettes locatives et peut constater comptablement l’usure du bâtiment et des équipements. Ce mécanisme ne signifie pas qu’il reçoit une aide en espèces : il peut diminuer le résultat imposable. L’effet dépend de la valeur amortissable, des charges, des recettes et de la situation du contribuable. Il faut donc éviter de comparer deux investissements uniquement à partir du montant théorique des amortissements annuels.
Ce que prévoit la version examinée
Selon le rapport de l’Assemblée nationale, le projet vise aussi à supprimer, pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, le report des amortissements LMNP qui n’auraient pas pu être déduits du résultat de l’exercice. Le rapport évoque des exceptions pour certaines catégories de logements et d’établissements concernant le plafonnement. Le périmètre exact doit être vérifié dans le texte finalement adopté, et non déduit de titres de presse ou de simulations commerciales.
Une incidence variable selon les biens
Un studio ancien dans une grande métropole, un appartement familial récent et une résidence avec services ne présentent pas les mêmes charges, loyers ni bases amortissables. Le financement par emprunt, la durée de détention et les travaux modifient également les résultats. Un plafonnement pourrait avoir un effet plus visible sur certains biens de valeur élevée. Il ne permet toutefois pas, à lui seul, de conclure que toute location meublée deviendrait déficitaire ou que la location nue serait systématiquement préférable.
Les décisions à ne pas précipiter
Le propriétaire déjà engagé dans une location doit conserver ses justificatifs et suivre l’évolution du texte. Il serait prématuré de vendre un bien, de changer de régime ou de signer un nouvel investissement uniquement sur la base d’un projet de loi. Un changement de statut locatif peut entraîner des conséquences civiles, fiscales et contractuelles. Le bon réflexe consiste à comparer plusieurs scénarios avec un professionnel compétent, en séparant les règles certaines des hypothèses budgétaires.
Comparer le rendement au-delà des impôts
La rentabilité dépend d’abord du prix d’achat, des loyers réellement encaissés, des périodes de vacance, de l’entretien, des charges de copropriété et du coût du crédit. Les impôts interviennent ensuite dans le calcul du rendement net. Une stratégie pertinente examine aussi la demande locale, les risques de rotation des occupants et les éventuelles restrictions applicables aux meublés touristiques. L’amortissement est un paramètre important, mais il ne remplace pas l’analyse du marché.
Ce qu’il faut surveiller dans les prochaines semaines
Les propriétaires doivent suivre les articles du projet de loi de finances, les amendements retenus et le texte définitif promulgué. Ils devront ensuite vérifier les dates d’entrée en vigueur et les éventuelles dispositions transitoires. Une disposition adoptée en commission ne vaut pas adoption définitive. Pour les nouveaux investisseurs, une simulation sous deux hypothèses — droit actuel et projet restrictif — peut aider à mesurer la sensibilité du projet sans présenter une réforme incertaine comme déjà décidée.
À retenir
La réforme LMNP reste discutée au Parlement au 22 octobre 2026. Les plafonds cités sont des propositions et non des paramètres définitivement applicables. Avant toute décision patrimoniale, il faut vérifier la version finale du texte et calculer le rendement complet du logement.
Sources et vérification
https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/docs/RAPPANR5L17B3291-tII-v1.raw
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