La loi datant du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de louer un habitat en bon état de réparation et d’usage. Cependant, une entente peut être établie entre les deux parties sur certains travaux durant le bail. Zoom sur la diminution de loyer et la franchise dans le cadre de travaux d’amélioration.
Le processus à suivre par le locataire
Si le locataire emménage dans un logement qui nécessite quelques rénovations, et que le bailleur ne désire pas réaliser lui-même, les améliorations, l’occupant peut s’en charger. Toutefois, il peut exiger de la part du propriétaire une réduction du loyer afin de couvrir les frais liés au chantier.
D’après la législation du 6 juillet 1989, les parties peuvent s’arranger, via une clause expresse relative aux travaux. A ce titre, la compensation pour le locataire est une diminution partielle de loyer ou une franchise totale provisoire, dont les conditions sont mentionnées dans la clause. Un avenant au contrat est aussi possible si les travaux s’effectuent durant le bail.
Attention toutefois, le locataire n’assume que les travaux d’amélioration. La réfection de la toiture par exemple est à la charge du propriétaire, car celui-ci doit mettre en location un logement en état. Sur le contrat de location, il faut mentionner clairement la « clause expresse travaux ». Celle-ci précise le type de travaux à effectuer, leur montant, le coût précis lié à la baisse pratiquée et la durée d’application de cette diminution.
Si le locataire s’en va avant la fin de cette période, il doit bénéficier d’une compensation. Les modalités de cette indemnisation doivent être mentionnées sur la clause. Concernant les charges locatives, elles ne sont pas concernées par cette réduction.
Qu’en est-il du côté du propriétaire ?
En location meublée ou vide, le locataire peut bénéficier d’une réduction de loyer provisoire, à condition de s’engager à faire des réparations ou des travaux d’amélioration du logement. Pour compenser les travaux effectués par l’occupant, le propriétaire a deux options. Soit il lui propose une diminution du loyer mensuel, soit il le dédommage via une franchise absolue de loyer. Le choix est à négocier entre les deux parties.
Le bailleur doit également intégrer au bail un état des lieux classique relatif à une fin de travaux. Il ne concerne uniquement que les travaux effectués par le locataire. Il est aussi recommandé pour le propriétaire de prendre, durant l’état des lieux initial, des photos de son logement avant et après les travaux. Cela va lui permettre d’avoir des preuves lors d’une éventuelle divergence avec son locataire.
Également, dans le cas où la franchise de loyer s’étend sur plusieurs mois, accordée via la réalisation de travaux importants, une clause explicite liée au dédommagement du locataire peut être établie, surtout lors de départ anticipé. Pour cela, le bailleur chiffre le montant total des travaux, puis rembourse au prorata le locataire par rapport aux travaux réalisés.