La vente immobilière à un membre de sa famille est une option envisageable pour conserver un bien dans le cercle familial et transmettre son patrimoine aux générations futures. Certaines règles doivent cependant être respectées pour éviter de léser l’administration fiscale, ou désavantager les héritiers.
Que dit la loi sur la vente immobilière au sein de la famille ?
D’après les articles 537 et 544 du Code civil, tout propriétaire est en droit de disposer de son bien immobilier comme bon lui semble, même vendre à un membre de sa famille. Cette notion englobe les membres de la famille proche : la mère, le père, le frère, la sœur, ou encore le conjoint et sa famille proche. Si les ventes immobilières intrafamiliales sont autorisées par la loi, une exception peut être faite dans le cas où le vendeur est sous tutelle. En effet, l’article 1596 du Code civil interdit au tuteur de se porter acquéreur, même s’il s’agit d’un membre de la famille proche. Le consentement du vendeur et de l’acheteur étant requis, chaque partie doit aussi avoir la capacité juridique nécessaire pour mener à bien la vente immobilière.
Vendre le bien immobilier au juste prix
Le prix de vente fait aussi partie des critères à étudier pour vendre un logement au sein de la famille. L’administration fiscale peut considérer la transaction comme une donation déguisée lorsqu’il constate que le prix déclaré dans l’acte de vente est nettement inférieur à la valeur réelle du bien sur le marché. Dans ce cas, le proche acquéreur est convié à prendre en charge les frais de donation. Les pénalités appliquées en cas de mésestimation peuvent d’ailleurs être alourdies en cas de fraude ou de mauvaise foi. C’est pourquoi il est fortement recommandé de faire estimer la valeur du bien par un professionnel afin de proposer un prix de vente en accord avec les prix du marché.
Prendre en compte les héritiers réservataires
Dans le cadre d’une vente immobilière intrafamiliale, le propriétaire est également tenu de respecter la quotité disponible, correspondant à la part du patrimoine que le parent peut léguer. En effet, il y a atteinte à la réserve héréditaire lorsque le propriétaire propose son logement à un prix sous-évalué et que ce montant de cette donation est supérieur à la quotité disponible. Dans ce cas, les autres héritiers réservataires ont la possibilité d’intenter une action en réduction. Cette procédure peut alors conduire à une indemnisation par l’acquéreur du complément revenant aux héritiers.