D’après une étude menée par Optimhome en avril 2025, environ un tiers des Français (31 %) envisage d’acheter un bien immobilier au cours de l’année. Devenir propriétaire reste un projet fort, que ce soit pour y vivre ou pour investir. Avec une relative stabilisation des taux d’intérêt et la présence de dispositifs d’aide à l’achat, le contexte actuel peut apparaître comme plus favorable à un projet immobilier. Mais une question revient souvent : faut-il acheter dans le neuf ou dans l’ancien ? Pour vous aider à y voir plus clair, faisons le point sur les avantages et les inconvénients de chaque option.
Pourquoi acheter dans l’ancien ?
Un bien ancien désigne une maison ou un appartement dont la construction est achevée depuis plus de 5 ans et qui a déjà fait l’objet d’un premier transfert de propriété (mutation). Il s’oppose ainsi aux biens neufs, qui n’ont jamais été habités ni vendus.
Les avantages de l’achat dans l’ancien
- Une plus grande marge de négociation : les biens anciens représentent la majorité des ventes immobilières et sont beaucoup plus nombreux que les logements neufs. Cette offre abondante et diversifiée crée une concurrence entre vendeurs, ce qui permet aux acheteurs de mieux négocier les prix.
- Un coût d’acquisition plus avantageux : à surface équivalente, un logement ancien est généralement 20 à 25 % moins cher qu’un bien neuf.
- Des emplacements plus centraux et attractifs : les biens anciens sont souvent situés dans des quartiers déjà établis, notamment en centre-ville ou dans des zones prisées des grandes agglomérations. Ils offrent ainsi un accès facilité aux commodités du quotidien : écoles, transports, commerces, services publics, etc.
- Un emménagement rapide : un bien ancien peut généralement être occupé sous 3 à 4 mois après la signature du compromis de vente, ce qui permet de réduire les délais d’attente.
- Un style et une authenticité incomparables : les logements anciens séduisent par leur architecture de caractère, leurs détails uniques (moulures, hauteurs sous plafond, cheminées) et l’utilisation de matériaux nobles comme le bois massif ou le marbre.
Les inconvénients possibles
- Frais de notaire plus élevés : entre 7 à 8% du prix de vente du logement.
- Charges communes plus lourdes : l’entretien courant peut coûter plus cher, en raison de l’usure des équipements et de bâtiments plus anciens, souvent moins performants sur le plan énergétique.
- Travaux à prévoir et charges supplémentaires : un logement ancien nécessite souvent des rénovations (isolation, mises aux normes, modernisation).
Pourquoi acheter dans le neuf ?
Un bien immobilier neuf est un logement achevé depuis moins de 5 ans, qui n’a jamais été habité, ni par un propriétaire ni par un locataire, et n’a pas encore été vendu une première fois chez un notaire (première mutation). Cette définition est encadrée par l’article 257 du Code général des impôts.
Cela concerne notamment :
- Les biens acquis sur plan (VEFA – Vente en l’État Futur d’Achèvement),
- Les logements clés en main, récemment construits et proposés pour la première fois par un promoteur.
Les avantages de l’achat dans le neuf
- Frais de notaire réduits : entre 2 % et 3 % du prix du bien.
- TVA immobilière déjà incluse dans le prix de vente (au taux de 20 %), ce qui remplace certains droits de mutation plus élevés appliqués dans l’ancien.
- Exonération de taxe foncière pendant 2 ans après l’achèvement des travaux (selon la politique locale).
- Conformité aux dernières normes : performances énergétiques optimisées (RE2020), meilleure isolation phonique, sécurité renforcée, accessibilité pour les personnes à mobilité réduite.
- Moins de travaux à prévoir : le logement est entièrement neuf, ce qui limite les dépenses d’entretien ou de rénovation à court terme.
- L’achat dans le neuf s’accompagne de garanties légales qui protègent l’acquéreur :
- Garantie de parfait achèvement (1 an) : elle couvre tous les défauts de conformité et les malfaçons signalés au cours de la première année suivant la réception du bien. Le constructeur est tenu de corriger ces anomalies à ses frais.
- Garantie biennale sur les équipements (2 ans) : Elle s’applique aux équipements dissociables du bâtiment (robinets, radiateurs, volets, portes intérieures, etc.). Si l’un de ces éléments tombe en panne ou présente un défaut, il peut être remplacé ou réparé.
- Garantie décennale sur les gros ouvrages (10 ans) : Elle couvre les vices affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination (fondations, toiture, murs porteurs, étanchéité…). Cette assurance protège l’acheteur pendant dix ans à compter de la livraison du bien.
Les inconvénients possibles
- Un délai d’emménagement parfois long : dans le cadre d’un achat sur plan (VEFA) ou de la construction d’une maison, il faut généralement compter entre 10 et 18 mois avant de pouvoir s’installer dans le logement.
- Un prix au mètre carré souvent plus élevé que dans l’ancien, en particulier en centre-ville. À titre d’exemple, à Paris, le prix médian d’un appartement ancien était de 10 725 €/m² en octobre 2023, contre 14 145 €/m² pour un appartement neuf, soit près de 30 % d’écart (source : Le Figaro Immobilier).
Même si cette différence varie selon les villes, elle reste significative, surtout dans les grandes métropoles. En moyenne, il faut prévoir 10 à 30 % de budget supplémentaire pour acquérir un bien neuf. - Des emplacements souvent en périphérie : les biens neufs se trouvent rarement en centre-ville. Ils sont généralement construits dans des quartiers en développement, parfois moins attractifs ou offrant une qualité de vie et des services encore en cours d’amélioration.
Ancien ou neuf, l’important c’est que vous vous sentiez chez vous. Prenez le temps de découvrir toutes les possibilités et faites le premier pas vers votre futur logement.
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©Lalatiana Andréa RASAMOELINA : Journaliste – Copywriter
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