Dans une copropriété, les parties communes sont celles que tous les habitants peuvent utiliser ou traverser sans contraintes. Dans certains cas cependant, les deux notions de parties privatives et de parties communes s’empiètent. Certaines parties communes peuvent être à usage privatif.
Usage privatif d’une partie commune : droit de jouissance exclusif
L’escalier, les couloirs, etc., toutes ces parties d’un immeuble en copropriété sont appelées parties communes. Elles peuvent donc être utilisées par tous les habitants. Certaines parties communes peuvent devenir privatives. Leur usage est alors uniquement réservé à un copropriétaire ou à un lot de copropriétaires.
L’attribution du droit de jouissance privatif d’une partie d’un l’immeuble peut être décidée en assemblée générale du syndic de copropriété. Mais cette situation peut également déjà être prévue dans le règlement de copropriété. Le droit d’usage privatif d’une partie commune peut être attribué pour sa situation particulière dans l’immeuble. Il peut, en effet, s’agir d’un jardin attenant à un appartement en particulier, d’un balcon ou d’une terrasse, entre autres. Mais suivant le règlement de copropriété ou la décision du syndic de copropriété, d’autres parties communes peuvent être attribuées à un usage privatif.
Le droit de jouissance privatif peut être attribué nominativement à un copropriétaire. Dans ce cas, il ne peut être transmis au décès, à la succession ou à la vente. Mais si le droit est attribué à un lot, la transmission est alors possible. Toutefois, le droit d’usage privatif d’une partie commune n’est pas commuable en droit de propriété. Malgré l’attribution du droit d’usage privatif, la partie reste commune.
Partie commune à usage privatif : les utilisations possibles
Ayant obtenu le droit d’utilisation exclusive de la partie commune, le propriétaire bénéficiaire du droit peut l’utiliser à sa guise, sans que cela n’aille à l’encontre du règlement de copropriété. Il est par exemple interdit d’installer un barbecue dans cette partie commune à usage privatif. Mais, il est possible d’y disposer des bacs à fleurs, d’aménager un petit jardin, d’installer du mobilier de jardin ou un espace de jeu pour enfant comme le bac à sable.
Qu’en est-il des travaux ?
Dans tous les cas, les travaux entrepris sur une partie commune à usage privatif nécessitent l’accord de tous les propriétaires. Un vote est alors organisé, en fonction de l’ampleur des travaux envisagés. S’il s’agit de petits travaux comme la construction d’abri de jardin, de pergola ou de couverture de terrasse, la majorité absolue des copropriétaires doit en décider la réalisation (majorité de l’article 25). En cas de travaux de grande ampleur qui peut modifier profondément l’aspect de la partie commune (construction de terrasse ou de véranda), la double majorité, ou majorité de l’article 26, est requise.