Le taux d’endettement et le reste à vivre ne sont pas les seuls indicateurs importants observés par la banque pour étudier une demande de crédit immobilier. La qualité du dossier est aussi évaluée en fonction du saut de charge de l’emprunteur, qui est la différence entre le prix de son loyer ou de son ancien prêt et les futures mensualités souhaitées.
Le saut de charge : pourquoi les banques font-elles attention ?
Un changement brusque de budget peut être difficile à gérer pour les foyers et la banque le sait. Elle évalue minutieusement le profil de l’emprunteur dans son ensemble, mais va aussi s’inquiéter de sa capacité de remboursement des échéances dans les temps, si le saut de charge est trop important. La part du budget alloué tous les mois pour le remboursement du crédit doit rester cohérente avec les revenus du demandeur. Un saut de charge positif ne joue pas en sa faveur, et ce, même s’il n’a pas encore atteint la limite d’endettement.
Saut de charge négatif ou positif : comment calculer ?
La valeur du saut de charge permet à la banque de mesurer la capacité concrète de remboursement de prêt de son client. Le calcul est très simple, il suffit de soustraire le montant demandé des échéances à celui du loyer actuel. Par exemple, si le demandeur loue son habitation à 900 € et qu’il souhaite un crédit immobilier avec des mensualités de 700 €, son saut de charge dit « négatif » sera de -200 €. Dans ce cas de figure, la banque aura tendance à être rassurée, le souscripteur a moins de risque de défaut de paiement. Il a donc plus de chance de voir son dossier accepté.
Le saut de charge est dit positif lorsque les échéances demandées sont plus importantes que le loyer actuel. Cette situation n’est pourtant pas forcément rédhibitoire, à condition de la compenser par un taux d’endettement réduit et un reste à vivre suffisant pour couvrir les charges aléatoires, voire même pour pouvoir épargner un peu chaque mois. Il est donc préférable de ne pas dépasser la limite de 35 % de taux d’endettement, voire de 33 % selon les critères propres à la banque. L’apport personnel — d’au moins 10 % de l’achat immobilier — est aussi un autre moyen compensatoire pour rassurer l’établissement de prêt lorsqu’il faut emprunter avec des échéances plus élevées. Le pourcentage minimal de 10 % doit permettre de couvrir les frais annexes du prêt immobilier, comme les frais de garantie, les frais d’agence immobilière, les frais de notaire, etc.