L’imposition sur les revenus locatifs perçus par le bailleur diffère selon le type de location. Dans le cadre d’une location vide, deux formes de fiscalité peuvent s’appliquer : le régime micro-foncier et le régime réel d’imposition. Pour choisir le régime fiscal adapté à votre situation, il est important de bien connaître leurs différentes caractéristiques.
Le régime micro-foncier
Les loyers encaissés dans le cadre d’une location d’un logement vide doivent être enregistrés dans la catégorie des revenus fonciers. Le propriétaire peut être soumis au régime micro-foncier si les revenus locatifs bruts ne dépassent pas 15 000 € par an. Il s’agit d’un régime d’imposition simplifié permettant de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers déclarés. Par conséquent, les propriétaires-bailleurs ne sont imposés que sur les 70 % restants du montant des revenus locatifs. Cependant, le régime micro-financier ne permet pas de déduire certaines charges comme les travaux ou les intérêts d’emprunt des revenus fonciers bruts. Les propriétaires, dont le bien immobilier est soumis à un dispositif défiscalisant du type Robien, Cosse ou Borloo ne sont pas non plus éligibles au régime micro-foncier. Les immeubles construits dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, ainsi que les logements issus d’une convention ANAH sont aussi exclus de ce régime fiscal.
Le régime réel d’imposition
Le régime réel d’imposition concerne quant à lui les propriétaires-bailleurs percevant des revenus locatifs annuels supérieurs à 15 000 €. Toutefois, les propriétaires soumis au régime micro-foncier ont aussi la possibilité d’opter pour cette fiscalité. Dans ce cas, le passage en régime réel est irrévocable pendant une durée de trois ans. Cette option consiste à déduire des loyers perçus les charges foncières supportées dans l’année afin de déterminer le montant du revenu imposable. Cette fiscalité est particulièrement intéressante si les charges foncières en location vide sont susceptibles d’excéder 30 % du montant des loyers perçus. En effet, le régime réel a l’avantage de prendre en charge l’ensemble des charges déductibles des revenus fonciers avant imposition, dont les dépenses de travaux, la taxe foncière, les charges de copropriété, les primes d’assurance et les intérêts d’emprunt.
Vous pouvez constater un déficit foncier si les charges déductibles sont supérieures aux loyers imposables. Dans ce cas, ce déficit sera déductible des autres revenus imposables dont le plafond est fixé à 10 700 € par an. La partie du déficit qui dépasse ce plafond sera quant à elle imputable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.