Le Code civil définit le vice caché comme un défaut majeur qui rend l’habitation acquise impropre à son usage défini. Il s’agit également de malfaçons qui diminuent l’usage de l’habitation au point que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou l’aurait négocié à un prix inférieur s’il les avait connues. Les vices cachés présents dans une maison ancienne comprennent entre autres les défauts d’étanchéité, les problèmes d’humidité, la fragilité des fondations, ainsi que la fragilité des fondations de la maison. La présence d’insectes responsables des dégâts antérieurs à la vente, l’absence d’eau courante, une dalle de béton fissurée et les défauts de carrelage sont aussi considérés comme des vices cachés. Ces défauts peuvent avoir de graves répercussions sur la salubrité du logement, augmentant les risques liés à la sécurité des occupants.
Le fonctionnement de la garantie des vices cachés
Selon les articles 1641 à 1649 du Code civil, l’acquéreur dispose d’un délai de 2 ans à partir de la découverte de la malfaçon pour intenter l’action en garantie. Il faudra dans un premier temps prouver l’antériorité du vice, puis informer le vendeur via une lettre recommandée avec avis de réception. Grâce à la garantie des vices cachés, l’acheteur a le choix entre deux options :
– L’annulation de la vente est possible si les défaillances détectées ne permettent pas à l’acquéreur d’habiter le logement ancien. Dans ce cas, le vendeur est tenu de rembourser intégralement le prix d’achat de la maison, ainsi que les différents frais et intérêts légaux. L’acheteur est quant à lui dans l’obligation de rendre le bien vendu dans le même état qu’à la vente.
– La remise en état du bien immobilier. L’acquéreur peut alors bénéficier d’un dédommagement financier ou une réduction de prix lui permettant d’entamer les travaux visant à réparer le vice caché.
Quelles sont les conditions de recevabilité d’une action en garantie ?
Si la garantie des vices cachés s’avère indispensable pour protéger l’acheteur en cas de défauts importants, celle-ci ne s’applique que sous certaines conditions. En effet, l’action en garantie n’est recevable que si l’acquéreur n’a eu connaissance de la présence du vice au moment de la vente. Le défaut doit être non apparent au moment de la vente, soit imperceptible, même lors d’une inspection minutieuse réalisée par un professionnel. L’acheteur est aussi dans l’obligation de prouver l’antériorité du vice à la vente pour pouvoir bénéficier d’un dédommagement.