Cette stratégie d\’investissement est souvent adoptée par les acteurs immobiliers. Le but est d\’investir moins pour gagner plus. D\’un côté, les sceptiques pensent qu\’elle présente un grand risque d\’endettement. Mais de l\’autre côté, les visionnaires s\’accordent à dire qu\’elle permet la réalisation d\’un business juteux. Qui croire ?
L\’effet de levier : Qu\’est-ce que c\’est ?
Il s\’agit d\’une technique qui consiste à s\’endetter pour accroître sa capacité d\’investissement. L\’ultime objectif est d\’utiliser ces crédits pour pouvoir rehausser la rentabilité des fonds propres qui sont engagés dans une activité économique. L\’effet de levier peut ramener le profit à un niveau positif. Toutefois, le cas inverse est aussi envisageable. D\’après les analyses, cette méthode de financement est logiquement avantageuse lorsque les coûts occasionnés par le prêt sont inférieurs aux plus-values générées par l\’opération. Par contre, si les coûts l\’emportent sur la rentabilité, elle expose l\’emprunteur à un grand risque d\’endettement. Pour être plus clair, prenons l\’exemple d\’un investissement de 100 euros avec 10 euros d\’apport personnel. Le reste est donc financé par un crédit bancaire dont le taux s\’élève à 10%. Avec un rendement de 15%, l\’effet de levier portera ses fruits puisque la rentabilité financière culminera à 20%. En revanche, si le taux d\’intérêt est rehaussé à 20%, la perte sera totale, soit -100%. Avant de prendre une telle décision, il est donc préférable de bien analyser la situation du marché sur lequel on a décidé d\’investir.
Effet de levier à l\’immobilier : est-ce profitable pour l\’année 2016 ?
En investissement immobilier locatif, si le coût des charges et surtout celui du prêt sont inférieurs à la valeur du loyer, l\’effet de levier sera positif. Pour cette année, il peut largement rémunérer l\’investissement locatif. Effectivement, depuis le mois de janvier, les taux immobiliers ne cessent de chuter. En ce moment, leur moyenne est tombée à 1,75% sur 15 ans et 1,95% sur 20 ans, soit un recul supérieur à 150 points en 3 ans. Or, en France, l\’immobilier locatif promet aujourd\’hui une rentabilité moyenne de 6%. Cela prouve que 2016 offre une bonne occasion d\’investir à ceux qui souhaitent se lancer dans le business de la pierre. Toutefois, il faut savoir que ce rendement est brut. Si vous êtes donc imposé dans la tranche de 30%, le profit net sera moindre, précisément 2,9%. De plus, ce chiffre n\’est qu\’une moyenne, les disparités entre les villes peuvent donc nous faire céder à l\’illusion. À part cela, les risques liés à la mise en location ne sont pas négligeables. Par exemple, si l\’immeuble est vide durant un certain temps, l\’emprunteur sera pris dans l\’engrenage de la dette puisqu\’il n\’arrivera plus à rembourser les mensualités. Tout cela signifie qu\’avant de miser sur l\’effet de levier, l\’analyse des informations relatives à l\’emplacement du projet est primordiale. Ainsi, l\’on a la possibilité de jauger la prise de risque.