Dans les zones qualifiées de tendues, c’est-à-dire les zones où une tension manifeste règne sur le marché de l’immobilier, un décret plafonne annuellement les loyers applicables sur les logements mis en location meublée ou nue. Mais qu’est réellement une zone tendue et comment sont pratiquement encadrés les loyers ? Éléments de réponses.
Tout sur les zones tendues
Par définition, on qualifie de « zones tendues » toutes les zones d’urbanisation continue abritant plus de 50 000 habitants où le marché immobilier local est marqué par un sérieux déséquilibre, autrement dit, où l’offre de logements peine à répondre correctement aux demandes. En général, une zone tendue se caractérise par :
– un niveau de loyer élevé
– des prix d’achat élevés de l’immobilier ancien
– un nombre supérieur de demandes de logements par rapport au nombre d’emménagements annuel dans les logements sociaux.
En France, 1 149 communes réparties dans les 28 principales agglomérations de la métropole sont considérées comme telles. Il faut savoir que la liste des villes classées « zones tendues » est établie par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. La détermination de ces communes situées en « zones tendues » est un moyen pour le gouvernement de modérer l’augmentation des loyers à la relocation d’une part et d’autre part, de permettre une plus grande fluidité du marché en général.
Les zones tendues et l’encadrement des loyers
Dans les zones tendues, les logements mis en location vide ou meublée à usage de résidence principale sont soumis à des règles de fixation du loyer. Dans ce cens, un décret est publié chaque année pour l’encadrement des loyers, notamment lors d’une nouvelle location et d’un renouvellement de bail de location. Il est à noter que cet encadrement concerne uniquement le loyer hors charge. Dans la pratique, le loyer applicable à un nouveau locataire est plafonné par rapport à celui appliqué au dernier locataire. Cependant, une révision peut être effectuée si le loyer est resté le même pendant une durée minimum de 12 mois. Pour ce faire, le bailleur doit recourir à l’indice de référence des loyers (IRL) pour le calcul de la hausse du loyer.
D’autre part, il est possible d’appliquer un loyer plus élevé que celui du contrat de bail précédent si des travaux d’amélioration ont été réalisés dans le logement ou si le loyer précédemment appliqué était largement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués sur le marché local.