Paradoxalement à l’entrave à l’accès au crédit immobilier, à la hausse du prix du mètre carré et au gel des loyers des passoires énergétiques prévu par la loi Résilience Climat, de nombreux acquéreur se ruent sur ce type de logement. Qui sont-ils et pourquoi un tel engouement ?
Les primo-accédants en tête de liste des acheteurs
Le mois d’août 2022 sonne le glas de l’augmentation des loyers pour les logements classés F ou G au Diagnostic de Performance Energétique ou DPE. Les bailleurs ne peuvent plus revoir leur loyer à la hausse, et ne pourront plus du tout mettre leurs biens étiquetés G sur le marché locatif d’ici 2025. Cette mesure inscrite dans la loi Résilience Climat s’élargira successivement aux autres maisons ou appartements classés F, puis E, respectivement en 2028 et en 2034. Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G et qui consomment plus de 450 kilowattheures par mètre carré et par an sont interdits à la location.
L’ONRE ou Observatoire national de la rénovation énergétique estime le nombre de ces logements énergétiquement défaillants à près de 7,5 millions en France. Les résultats d’une enquête menée par l’agence immobilière Hosman démontrent que les acquéreurs potentiels les plus nombreux ont en moyenne 30 ans et n’ont jamais acheté auparavant. Ces primo-accédants recherchent en effet des logements à un prix accessible et de petite surface afin de profiter d’une plus grande marge de négociation afin d’espérer obtenir rapidement un prêt immobilier.
Passoires énergétiques : où acheter ?
La décote des maisons énergivores et anciennes est plus faible dans les grandes villes par rapport aux petites villes. A Paris par exemple, le prix du mètre carré n’est qu’à -3% de celui pratiqué sur le marché. Le même phénomène est constaté à Montpellier. Mais l’achat d’une passoire thermique est-il vraiment rentable ? Oui, selon l’ampleur des travaux à effectuer. Tout en chiffrant le coût de la rénovation, il est aussi important d’étudier sa rentabilité si l’on souhaite investir en locatif. Le bien doit être valorisé. Des solutions de financement aux travaux peuvent également être envisagées comme le chèque énergie, Ma Prime Rénov’, etc. Des réductions d’impôts sont également autorisées. Le dispositif Denormandie d’investissement locatif permet par exemple de bénéficier d’une aide fiscale sur le revenu pour les particuliers qui achètent des maisons à rénover dans un quartier dégradé et dans les communes listées dans l’annexe de l’arrêté du 26 mars 2019. Le bien doit ensuite être mis en location.