Dans le domaine de la location immobilière, la loi française ne permet pas à un bailleur de louer un bien pouvant compromettre la santé ou la sécurité du locataire. Ainsi, un logement locatif doit obligatoirement répondre à divers critères afin d’être décent. À défaut, le propriétaire encourt de lourdes sanctions.
Un logement décent : c’est quoi ?
Le droit immobilier français définit un logement décent comme étant un bien ne présentant aucun risque immédiat sur la sécurité physique des occupants ou de risque sanitaire majeur. Le bien doit disposer d’une surface habitable minimum et bénéficier d’un minimum d’équipement de confort conforme aux critères de la vie moderne. Cette obligation relève de la responsabilité du propriétaire uniquement en cas de location. Si un logement est jugé indécent par le tribunal dans le cas où le locataire le saisi, le propriétaire devra payer des dommages et intérêts au locataire. Il peut même être obligé de réduire le montant de son loyer tant que des travaux n’ont pas été réalisés.
Un bien est par ailleurs jugé indécent si la surface au sol est inférieure à 9 m² et le volume global est de moins de 20 m³. C’est également le cas d’un logement qui ne dispose pas d’eau courante, d’éclairage et d’installation sanitaire ou si la ventilation et la performance énergétique sont insuffisantes. Un bien est indécent s’il comporte des risques d’infestations de parasites ou d’espèces nuisibles.
Les diagnostics obligatoires pour louer : quels sont-ils ?
Avant de proposer son bien en location, qu’il soit vide ou meublé, le bailleur doit impérativement réaliser un certain nombre de diagnostics immobiliers. Ces documents doivent être remis aux locataires lors de la signature du contrat de bail. Ils permettent aux deux parties de connaître précisément l’état réel de l’habitation. Ces diagnostics doivent être réalisés en amont, idéalement avant la diffusion de l’annonce de mise en location. À défaut, ils peuvent être remis dans les jours qui suivent la conclusion du bail.
Le dossier du diagnostic technique (DDT) doit obligatoirement inclure :
– l’état des installations gazières et électriques, c’est une évaluation d’éventuels risques pouvant porter atteinte à la sécurité ;
– l’état des risques technologiques et naturels pour les biens situés dans une zone à risque (mine, pollution du sol, radon, sismicité, etc.) ;
– le diagnostic de performance énergétique, qui concerne la performance thermique de l’habitation et les prélèvements prévisionnels de chauffage ;
– le constat sur le risque d’exposition au plomb ou CREP. Il indique si les revêtements du bien contiennent du plomb ou non ;
– le diagnostic amiante doit également être effectué, mais il n’est pas indispensable de l’inclure au DDT. Toutefois, le locataire peut le consulter sur une simple demande.