Malgré un taux d’intérêt du crédit historiquement bas, les règles d’octroi d’un emprunt immobilier se sont endurcies au cours de l’été 2021. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose aux banques de nouvelles normes restrictives comprenant la limitation de la durée de remboursement du prêt. Quelles sont les contraintes pour les emprunteurs ?
Durée du prêt et taux d’endettement : que prévoit le HCSF ?
Suite à la séance tenue par le HCSF le 15 juin 2021, les recommandations concernant l’octroi d’un crédit immobilier deviendront sous peu des normes juridiques obligatoires. Alors qu’il était possible pour les emprunteurs d’allonger leur durée de remboursement jusqu’à 30, voire 35 ans, les banques devront limiter cette durée à 25 ans pour un investissement dans l’immobilier ancien. Dans le cadre de l’achat d’un bien neuf, la durée maximale du prêt sera fixée à 27 ans, avec un différé de 2 ans durant lesquels l’emprunteur ne rembourse pas ou une partie seulement de son échéance. En décembre 2020, le HCSF avait recommandé aux banques de limiter le plafond d’endettement à 33 %. Cette règle a néanmoins été assouplie en juin 2021 en passant à 35 % en prenant en compte les cotisations d’assurance emprunteur.
De nouvelles règles pour éviter le surendettement
Le début de l’année 2021 a été marqué par une baisse importante des taux d’emprunt, soit -0,10 % par rapport à l’année 2020. Mais bien que cette situation représente un avantage considérable pour les acheteurs, elle peut s’accompagner d’un allongement de prêt allant jusqu’à 30 ans, augmentant les risques de surendettement. Malgré les recommandations mises en place par le HCSF, le nombre de crédits octroyés a considérablement augmenté, atteignant un niveau record en avril 2021. Selon l’observatoire Crédit Logement-CSA, pas moins de 55,7 % des crédits attribués ont une durée de remboursement supérieure à 20 ans. Le Haut Conseil de stabilité financière vise donc à pérenniser ces normes en les inscrivant dans un cadre contraignant. Ainsi, les banques pourraient à des sanctions en cas de non-respect de ces nouvelles normes en vigueur.
Les conséquences pour les demandeurs de prêt
Enlever la possibilité d’emprunter sur une durée de 30 ans pénalise principalement les particuliers primo-accédants qui veulent acheter leur résidence principale. En effet, cette restriction ne leur permet pas de se constituer une épargne suffisante pour faire face aux échéances du prêt. Toutefois, des exceptions peuvent être faites pour permettre aux primo-accédants de profiter de prêts immobiliers d’une durée supérieure à 25 ans. Ces crédits peuvent être accordés aux ménages affichant un taux d’endettement de plus de 35 %. Les banques doivent toutefois limiter ces dérogations à 20 % du volume de dossiers traités sur un trimestre.