Le paiement des charges est une obligation à laquelle tout propriétaire de bien immobilier est soumis. Lorsqu’il met son bien en location, le propriétaire peut récupérer une partie du montant payé auprès de son locataire. L’on parle alors de charges récupérables.
Charges locatives ou récupérables : quelles sont-elles ?
Les charges récupérables ou locatives désignent des frais initialement payés par le propriétaire, mais qu’il est en droit de demander le remboursement par le locataire. Ce dernier a l’obligation de les payer, et ce, indépendamment du loyer. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 énonce clairement les charges répercutable sur le locataire.
De façon générale, ces charges concernent :
— les frais liés aux travaux d’entretien et aux petites réparations effectués dans les parties communes ;
— les impôts relatifs aux services dont profite le locataire. L’on peut citer par exemple les travaux d’assainissement et l’enlèvement des ordures ménagères ;
— les dépenses entrainées par l’usage du logement ou de l’immeuble.
Les charges qui ne figurent pas dans la liste des charges récupérables ne peuvent pas être réclamées au locataire.
Charges locatives : comment s’effectue la récupération ?
Le mode de paiement varie en fonction de la nature du bail.
— S’il s’agit d’une location vide, le locataire doit s’acquitter tous mois ou tous les trois mois d’une provision sur charge, en sus de son loyer. Le montant à payer est calculé en tenant compte de la régularisation des charges de l’année précédente.
— S’il s’agit d’une location meublé, le propriétaire récupère une provision sur charges ou des charges forfaitaires. Pour ces dernières, le calcul est basé sur l’indice de référence des loyers.
Tous les ans, le propriétaire du bien doit procéder à une régularisation. Cette procédure implique que le propriétaire adresse – par mail ou voie postale – un décompte des charges à son locataire un mois avant la date de la régularisation. Le document renseigne le locataire sur chaque poste de dépense. Il établit également le mode de répartition des frais par locataire, s’il s’agit d’un immeuble.
Si le montant total des provisions est inférieur au montant réel des charges récupérable, le locataire doit verser un complément de charges. A contrario, le propriétaire est tenu de verser un trop-perçu. La régularisation doit être faite dans l’année.
Si le bailleur effectue la procédure plus de 1 an après leur exigibilité, le locataire est en droit de demander le paiement des arriérés sur 12 mois. Si le locataire d’un immeuble en copropriété quitte les lieux avant que la régularisation annuelle, le propriétaire peut garder une partie – soit 20 % tout au plus – de son dépôt de garantie. La différence entre le montant retenu et les sommes à payer devra être rendue à l’ancien locataire.
Si le locataire se refuse de payer les charges ou si le propriétaire ne réalise pas le remboursement du trop-perçu, l’un comme l’autre peut envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Le propriétaire ou le locataire peut saisir le tribunal d’instance s’il n’obtient pas de réponse satisfaisante.