La promesse de vente engage le propriétaire à céder son bien immobilier à un acheteur dans l’attente de la signature de l’acte authentique de vente. Si la Cour de cassation autorisait les vendeurs à se rétracter, il est désormais impossible de renoncer à une promesse de vente.
La promesse de vente devient un engagement définitif
Jusqu’à présent, les propriétaires-vendeurs avaient la possibilité de renoncer à une promesse de vente, même en versant des dommages-intérêts parfois exorbitants à l’acheteur présumé. Toutefois, le droit évolue et la Cour de cassation est revenue sur sa décision dans l’arrêté de la troisième chambre civile du 23 juin 2021. En effet, un vendeur s’est vu refuser le droit de se rétracter de la vente, bien que l’acquéreur n’ait pas encore procédé à la « levée d’option ». Sa défense s’est appuyée sur cette jurisprudence en plaidant que l’accord n’est pas entièrement approuvé tant que l’acheteur d’un bien immobilier n’a pas déclaré acquérir et vouloir signer l’acte de vente. La vente a néanmoins été jugée parfaite par la Cour de cassation, affirmant que la rétractation du prometteur ne constituait pas une circonstance propre permettant d’empêcher la vente. La promesse de vente est donc définitivement engagée et la Cour peut procéder à une vente forcée. Une exception peut toutefois être faite si l’avant-contrat prévoit une clause qui donne au propriétaire la possibilité de se désister de la vente.
La promesse de vente : que faut-il savoir ?
La promesse de vente ou promesse unilatérale de vente est un avant-contrat obligeant le vendeur à réserver son bien immobilier à un acheteur unique. Elle est différente du compromis de vente qui engage plutôt l’acquéreur à poursuivre la transaction immobilière. En effet, l’acheteur dispose d’un délai de deux à trois mois, aussi appelé « option d’achat », pour décider s’il souhaite ou non acquérir le bien au terme de l’avant-contrat. En contrepartie, il est tenu de verser une indemnité d’immobilisation dont le montant peut atteindre 10 % de la valeur du bien immobilier. Le vendeur est en droit de conserver cette somme dans le cas où l’acheteur potentiel décide de se désister de la vente. En revanche, le propriétaire n’est pas autorisé à vendre le logement à un autre acheteur durant toute la durée du contrat, sauf si une clause l’autorisant à se rétracter est mentionnée dans le document. En cas de non-respect de l’avant-contrat, l’acheteur peut engager des poursuites pénales, exposant le vendeur à des sanctions sévères.