Pour l’achat d’un bien immobilier, l’acquéreur peut négocier avec différents acteurs. Le vendeur professionnel peut être un agent immobilier. Le vendeur particulier peut être le propriétaire lui-même. Quoi qu’il en soit, l’acquéreur est protégé par la loi dans le cadre des transactions de biens immobiliers notamment pour les vices-cachés.

Le vendeur professionnel et les vices cachés

Le vendeur professionnel a un rôle important dans la vente de bien immobilier. Lorsqu’un acquéreur ne connaît pas l’existence et qu’il n’a pas les connaissances requises pour détecter un vice, les juges peuvent agir en sa faveur. Dans ce cas, le vendeur professionnel est présumé être de mauvaise foi pour avoir caché les vices alors qu’il était en connaissance de cause.

En effet, il doit être en mesure de connaître les vices qui peuvent affecter le bien qu’il vend. Même s’il prouve qu’il n’a pas voulu cacher les défauts, il doit toujours payer à l’acheteur des dommages et intérêts. Il doit avoir l’expertise nécessaire pour vendre convenablement les biens et il peut même être un agent immobilier. Dans ce dernier cas, il est seulement un intermédiaire et il peut ne pas connaître l’existence des vices.

Le vendeur particulier

Le vendeur particulier peut être le propriétaire même de la maison mise en vente. Il est courant qu’il se décharge de la garantie des vices cachés. Cette condition est souvent stipulée dans une clause du contrat de vente. Cependant, la responsabilité du vendeur peut être engagée dans le cas où il a pris connaissance des vices avant de mettre en vente le logement.

Pour ce type de vendeur, la clause d’exonération de sa garantie est formulée dans l’acte de vente. Il peut avoir ignoré le vice mais s’il s’avère qu’il avait connaissance de l’existence de ces défauts, il doit payer des dommages et intérêts à l’acquéreur.

La garantie des vices cachés dépend donc du fait que le vendeur soit un professionnel ou un particulier. Toutefois, il faut que l’acheteur apporte les preuves que le vendeur connaissait leur existence avant la signature de l’acte de vente. En outre, l’exonération de la garantie ne s’applique pas si le vendeur a omis de faire les différents diagnostics prévus par la loi.

Ce que l’acquéreur  peut obtenir

Le code civil, dans son article 1664, précise que l’acquéreur peut demander l’annulation du contrat de vente ou une diminution du prix de vente si la maison qu’il a achetée présente des vices cachés.
Dans le cas où la vente est annulée, l’acheteur rend l’immeuble dans l’état où il l’a acheté et le vendeur lui restitue le prix du bien. Le vendeur a aussi l’obligation de rembourser les frais du procès et de mutation, ainsi que les intérêts cumulés depuis que le paiement a eu lieu.

Il se peut aussi que le juge rejette l’annulation de la vente si la gravité des vices n’est pas suffisante pour en arriver à une telle situation. Il y aura juste une action par le vendeur et/ou une diminution du prix.

Pour ce dernier cas, il faut estimer le montant de la réduction. Ce sont des experts qui évaluent la moins-value résultant du vice. Le calcul se fait en fonction du coût des travaux à entreprendre pour que le bien retrouve l’état dans lequel il était au moment où il a été vendu.

Pour ce qui est des dommages-intérêts, le vendeur de mauvaise foi doit réparer les préjudices subis par l’acheteur peu importe la nature du vice caché.  Les indemnités peuvent être supérieures au prix du bien immobilier dans certains cas.