La question se pose toujours au moment de planifier un projet immobilier, que ce soit un achat ou une nouvelle construction. La réponse dépend d’un certain nombre de paramètres, dont la capacité d’emprunt, l’apport personnel et la nature de l’investissement.
La capacité d’emprunt, un critère primordial
Emprunter de l’argent pour financer l’achat ou la construction d’un logement ne s’improvise pas. Si c’était le cas, tous les Français seraient propriétaires de leur maison depuis des lustres. Les banques, conformément à la loi, limitent les montants accordés aux emprunteurs, en tenant compte de leur solvabilité et de leur projet. La capacité d’emprunt ou d’endettement est un critère particulièrement déterminant dans l’opération.
Pour un particulier, ce taux d’effort s’élève à 33 % des revenus mensuels. Autrement dit, vous ne pouvez pas engager plus du tiers de votre salaire mensuel dans le remboursement du prêt immobilier et de vos autres crédits en cours. Si vous gagnez 3500 euros par mois, par exemple, vos mensualités ne peuvent pas excéder 1155 €. Ce taux d’endettement vous permet d’emprunter 241 651 € sur 20 ans à un taux brut de 1,4 %.
De l’importance du profil emprunteur et du dossier de crédit
Les banques ne s’appuient pas exclusivement sur la capacité d’emprunt pour évaluer les risques d’insolvabilité. Elles s’intéressent aussi au reste à vivre, lequel doit permettre à l’emprunteur de mener une vie décente. Certains établissements peuvent aussi financer l’opération si la durée de remboursement est courte, réduisant ainsi les risques de défaut de paiement pour cause d’invalidité, d’incapacité de travail ou de décès.
La qualité du profil de l’emprunteur et du dossier de crédit pèse aussi sur la balance. Plus vous participez financièrement au projet, par le biais de l’apport personnel, plus vous aurez l’air crédible aux yeux de la banque. Cela entraîne mécaniquement une diminution de la part financée à crédit du projet. Un apport personnel conséquent témoigne par ailleurs de votre qualité de bon gestionnaire et d’épargnant fiable, deux situations très appréciées des organismes de crédit. En jouant de ces arguments, vous pouvez négocier des conditions plus avantageuses, comme une durée de remboursement allongée, synonyme de mensualités réduites.
L’absence d’apport personnel n’est pas toujours pénalisante. Vous pouvez combler ce défaut par le biais des prêts subventionnés et autres aides à l’accès à la propriété. Le PTZ+ ou prêt à taux zéro est le plus connu de ces prêts aidés. Ces dispositifs permettent de réduire le coût du financement et d’optimiser en même temps votre capacité d’achat.