Lorsqu’un bail de location mentionne « loyer charges comprises », cela veut dire que les charges locatives sont prises en compte dans le montant du loyer. Quelles sont réellement ces charges qui sont associées au loyer et comment se passent leurs régularisations ?
De quelles charges parle-t-on ?
Lorsqu’il s’agit de loyer charges comprises, le montant versé tous les mois par le locataire au bailleur inclut en plus du loyer, les charges locatives généralement calculées sur une échelle annuelle. Le paiement de ces charges constitue une provision. Elles concernent aussi bien les logements en copropriété qu’une maison individuelle. Lorsque l’habitation est située dans un immeuble collectif, les dépenses incluent l’entretien des parties communes, notamment les espaces verts, la cage d’escalier, mais aussi leur dépense énergétique chauffage, les frais de gardiennage, les taxes locatives, etc. Ces charges dites récupérables sont préalablement réglées par le propriétaire. Le bailleur peut ensuite répercuter ses dépenses sur le prix de location. Par contre, les charges profitables uniquement au propriétaire comme la rémunération du syndic ne sont pas récupérables. Elles restent donc à la charge du bailleur. Dans le cas où il n’existe pas de partie commune, ni espaces communs, alors les dépenses locatives ne concernent seulement que les services dont profite l’occupant. Cela concerne généralement la taxe pour l’enlèvement des ordures ménagères.
Régularisation des charges : le trop-perçu et le complément
La régularisation des charges doit être effectuée par le bailleur au moins une fois par an. Ce bilan lui permettra de déterminer les dépenses réelles pour ensuite le comparer à l’acquittement des charges prélevées sur le loyer. Si le locataire s’est acquitté d’un montant supérieur aux charges réelles, alors le propriétaire du logement doit lui remettre le trop-perçu. Par contre si les dépenses du bailleur sont supérieures, il est en droit de réclamer la différence au locataire. Lors de la régularisation, le propriétaire doit fournir un décompte individuel à son locataire. Il doit tenir à disposition de l’occupant des pièces justificatives concernant les charges récupérable comme la taxe foncière, l’état de répartition des dépenses, les charges de copropriété, etc. Le montant des provisions sur charges est calculé en fonction des dépenses effectuées par le bailleur l’année précédente. Il tient également compte du budget prévisionnel de la copropriété. Les dépenses ne sont généralement pas fixes. Elles peuvent en effet augmenter ou au contraire s’alléger d’une année à une autre. Par ailleurs, les provisions sur charges doivent figurer sur l’appel de loyer. Le montant des charges locatives doit également apparaître sur la quittance que le locataire reçoit tous les mois du propriétaire.