Lorsqu’une propriété se situe sur un terrain enclavé ou difficile d’accès, le propriétaire peut dans ce cas passer par une propriété voisine pour accéder à la voie publique. Il s’agit de la servitude de passage. La loi autorise cette pratique à condition de respecter certaines règles.
Qu’est-ce qu’une servitude de passage ?
Selon l’article 637 du Code civil, la servitude se définit comme une charge imposée au propriétaire d’un bien, appelé fonds servant, au profit du propriétaire d’un autre bien, appelé fonds dominant. Dans le cas d’une servitude de passage, un droit de passage est accordé à l’occupant si sa propriété ne dispose d’aucun accès à la voie publique. Toutefois, les modalités concernant la servitude de passage varient selon le degré d’isolement du terrain.
Un terrain est reconnu comme enclavé s’il ne bénéficie d’aucun passage menant à la voie publique. Dans ce cas, la servitude est légale, permettant à l’occupant de passer par une propriété voisine sans l’accord du fonds servant. Si le terrain est difficile d’accès, mais pas enclavé, l’accord du propriétaire voisin est obligatoire pour obtenir le droit de passage. Il s’agit de la servitude conventionnelle.
Les conditions de mise en place d’une servitude de passage
Que la propriété soit enclavée ou simplement difficile d’accès, le propriétaire doit respecter quelques conditions. En premier lieu, il doit obligatoirement prendre le chemin le plus court pour accéder à la voie publique. Ce passage doit être le moins dommageable possible pour le propriétaire voisin. Et une indemnité de passage doit être versée au propriétaire du passage traversé, dont le montant est décidé à l’amiable ou par un juge. Concernant l’entretien de la servitude de passage, il revient à l’occupant qui l’utilise. Néanmoins, la loi propose de répartir les frais d’entretien entre les deux propriétaires en fonction de l’usage du passage.
La loi n’impose aucune largeur maximale ou minimale pour une servitude de passage. En revanche, le passage doit bénéficier d’une largeur suffisante pour qu’un véhicule à quatre roues puisse passer, soit environ 3 mètres de largeur. Ce passage peut être élargi si le fonds dominant est un immeuble ou plusieurs habitations pour permettre le passage de véhicules dans les deux sens.
La fin de la servitude de passage
Comme la servitude de passage est rattachée au bien, et non au propriétaire, elle se transmet aux nouveaux propriétaires en cas de vente. Cependant, la loi fixe la durée maximale à 30 ans. En cas de non-usage pendant cette durée, le droit de passage peut être remis en cause à la fin de cette période. La servitude peut également prendre fin si le terrain n’est plus enclavé, si l’accès à la voie publique a été amélioré, ou si le fonds dominant renonce à son droit de passage.