Si un propriétaire décide de vendre son bien encore en location, le locataire actuel peut obtenir un droit dit de préemption pour avoir la priorité d’acquisition sur les autres acheteurs potentiels. Mais tous les cas de vente n’y sont pas soumis systématiquement. Quand le locataire peut-il avoir le droit de préemption sur un bien immobilier ? Dans quels cas le bailleur est-il obligé de purger le droit de préemption ?
Droit de préemption : dans quels cas ?
Le locataire peut faire valoir son droit de préemption s’il en a bel et bien le… droit, s’il loue le local au titre de résidence principale et en location vide. Le propriétaire peut donc parfaitement donner congé à son locataire à l’issue du contrat de bail, mais doit lui proposer d’acquérir son bien de façon prioritaire. La notification de congé pour vente équivaut donc systématiquement à la vente au profit du locataire. Le propriétaire est tenu d’adresser une lettre de résiliation du bail valide à son locataire. La notification de congé pour vente et motivée peut également se faire par le biais d’un acte d’huissier ou par une lettre recommandée avec avis de réception.
Le locataire qui accepte l’achat dispose d’un délai de rétraction — donc de résiliation du contrat de vente — de 2 mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire. Si dans sa réponse, il indique clairement qu’il a l’intention de recourir à un prêt immobilier, le délai de rétraction est porté à 4 mois puisque l’achat peut être subordonné à l’obtention du prêt. Le propriétaire doit ensuite proroger le contrat de bail jusqu’au moment de la vente. Si à l’expiration des délais, la vente n’a pu se concrétiser, l’acceptation de l’offre de vente peut être annulée. Le locataire peut donc perdre son titre d’occupation de plein droit.
Droit de préemption : les exceptions
Selon la loi ALUR du 24 mars 2014, le locataire n’a pas droit de préemption si le propriétaire a l’intention de vendre son bien à un parent, et ce jusqu’au troisième degré. Le locataire n’est donc pas acquéreur prioritaire dans ce cas.
Si le bien à vendre est un immeuble déclaré inhabitable, pouvant faire l’objet d’une interdiction d’habiter ou d’un arrêté de péril ou déclaré insalubre, le droit de préemption ne peut pas jouer.
Dans ce cas, le congé pour vendre émis par le propriétaire n’est pas valide. Le locataire n’ayant pas la priorité d’achat, il ne pourra pas être exigé de lui de quitter les lieux pour vente.
Si la vente concerne un immeuble entier tandis que les locaux sont à usages mixtes, le propriétaire n’est pas obligé de faire une offre à ses locataires.