La loi SRU du 13 décembre 2000, suivie par le décret du 30 janvier 2002, a introduit la notion de « logement décent » prise en compte dans les critères de mise en location. Pourtant, une étude réalisée par l’ANIL, Association nationale d’information pour le logement, a démontré que 58 % des logements mis en location ne correspondaient pas aux critères du logement décent définis par loi.
Louer un logement décent
Le propriétaire qui souhaite mettre son bien immobilier en location est dans l’obligation de respecter certaines conditions. Il doit notamment livrer au locataire un logement décent et prendre en charge toutes les réparations locatives qui n’entrent pas dans les charges locatives qui incombent au locataire.
Les règlementations en vigueur définissent le logement décent comme étant une habitation qui ne présente aucun risque pouvant nuire à la santé ainsi qu\’à la sécurité physique des occupants de la maison. De plus, le logement doit présenter un niveau de confort qui correspond à l’usage d’habitation. De ce fait, le logement concerné par un arrêté de péril ou d’insalubrité n’est pas défini comme un logement décent.
Louer un logement en bon état
Le logement fourni en location par le propriétaire doit donc être en bon état d’usage et de réparation, au même titre que les équipements présents dans la maison.
Si à l’entrée dans le logement, celui-ci n’est pas en bon état d’usage, les deux parties peuvent convenir d’une réduction du loyer pendant que le locataire prend en charge les travaux. Si tel est le cas, il est courant d’insérer une clause expresse de travaux dans le contrat de location. Une clause qui prévoit notamment le remboursement du locataire si celui-ci quitte le logement avant la fin des travaux.
En outre, le propriétaire est dans l’obligation d’assurer un usage paisible du logement par son locataire. Il doit de ce fait garantir les vices et les défauts qui peuvent être de nature à empêcher la bonne jouissance du bien en location.
Obligation d\’entretien
En mettant son bien en location, le propriétaire doit également entretenir ses locaux de manière à ce qu’ils servent à l’usage prévu par le contrat de bail. Si la situation l’exige, il doit alors procéder à toutes les réparations nécessaires relatives au bien immobilier et aux équipements qu’il comporte.
En outre, le propriétaire ne peut pas interdire les aménagements effectués par le locataire, lorsqu’ils n’induisent pas une transformation de l’habitation mise en location.
Réalisation des travaux
Le propriétaire qui projette de réaliser des travaux dans son bien immobilier mis en location, doit informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Il peut aussi envoyer une notification par l\’intermédiaire d\’un acte d’huissier.
Le locataire peut s’opposer à la réalisation des travaux projetés par le bailleur, s’il estime avoir une raison valable. Pour cela, il peut solliciter le tribunal d’instance dans un délai de 2 mois après avoir reçu la notification du propriétaire.
En revanche, le locataire ne peut pas préalablement s’opposer à la réalisation des travaux s’ils concernent plusieurs logements. De même qu’aucune notification préalable par le bailleur ne sera obligatoire.
Toutefois, pour le cas où les travaux présenteraient un caractère abusif, le locataire peut demander l’interdiction ou l’interruption des travaux en sollicitant le tribunal d’instance en référé.
Non-respect des obligations
Dans le cas où le propriétaire n’assume pas les obligations que lui confère le bail et que les travaux nécessaires ne sont pas réalisés, une procédure d’injonction peut être effectuée par le locataire. La démarche se fera alors auprès du greffe du tribunal d’instance, en sachant que le locataire n’est pas en mesure d’arrêter le paiement total ou partiel du loyer sans l’aval du juge du tribunal.